Konut almadan önce ilk yapılması gereken maddi gücünüzün belirlenmesidir. Peşin alacaksanız, peşin olarak ayırdığınız miktar, kredili alacaksanız, kredi vadesi boyunca aylık ödeyebileceğiniz taksit miktarının iyi belirlenmesi gerekmektedir.

-İhtiyacınızı belirleyin:

Almayı düşündüğünüz konutun,  ihtiyaçlarınızla örtüşmesi gerekir. Ailenizin büyüklüğüne göre, oda sayısı, konutun büyüklüğü, banyo sayısı, bulunduğu kat, bugün ve gelecekteki ihtiyaçlarınıza cevap vermelidir. Tüm bu etkenlerin değişkenliği konutun değerini dolayısıyla maddi gücünüzü etkilemektedir.

-Bölgeyi belirleyin:

Yukarıda belirtilen kriterleri yerine getirdikten sonra uygun konut için arama yapabilirsiniz. Bir çok alternatif incelemeniz maddi ve yapısal olarak en ideal konutu bulmanızı kolaylaştıracaktır. Bulduğunuz alternatifler arasından en uygun ve en doğru konutu  seçmek için aşağıdaki adımlara ve açıklamalara dikkat etmeniz yararınıza olacaktır.

-Alacağınız konutun tapusunu inceleyiniz.

(Bu açıklamaları daha detaylı olarak adım adım yasallık analizi bölümümüzde inceleyebilirsiniz)

-TAPU BELGESİNDE ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ ARSA  VE KAT İRTİFAKI KURULMAMIŞ İSE:

Alacağınız konutun müstakil bir tapusu bulunmamaktadır. Siz konutun tapusunu almak yerine  konutun üzerinde bulunduğu arsaya hissedar olursunuz.

-Tapu belgesinin bir örneği ile belediyeye giderek bilgi alınız.

-Konutun bulunduğu yapı tamamen ruhsatsız, kaçak olabilir. Bu tip yapılar için Belediye Encümenince alınmış yıkım kararı bulunabilir.

-Yapı için iskan belgesi düzenlenmiş ise;

-Yapı inşaat ruhsatına uygun olarak yapılmış ve iskan belgesini almıştır. Yasal olarak bir sorun yoktur. Ancak kat mülkiyetine geçilerek her bağımsız bölümün tapusunun ayrılması gerekir.

-Yapı için inşaat ruhsatı düzenlenmiş ise;

-Yapı inşaat ruhsatına uygun olarak yapılmış ancak iskan belgesini almamış ise yapı yasal süreci tam olarak tamamlamamış olmakla birlikte iskan belgesini almaya giden süreç açıktır.

-Yapı inşaat ruhsatına aykırı olarak yapılmış olabilir ve bu tip yapılar için BelediyeEncümenince alınmış yıkım kararı bulunabilir.

-TAPU BELGESİNDE ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ ARSA  VE KAT İRTİFAKI KURULMUŞ İSE:

Alacağınız konutun müstakil bir tapusu bulunmaktadır. Kat irtifakı, inşaata başlanmadan kurulabilen bir mülkiyet çeşidi olduğundan aşağıdaki hususlara dikkat etmek gerekir.

-Tapu Sicil Müdürlüğünde bulunan kat irtifakına esas mimari projedeki bağımsız bölüm numarası ve konumu ile alacağınız konutun kapı numarasını ve konumunun birbiri ile uyumlu olmasını mutlaka kontrol ediniz. Yapılan araştırmalar göstermiştir ki tapusuna sahip olduğu konutta değil de bir başkasının konutunda oturan, kendi konutunda da başkası oturan bir çok insan bulunmaktadır. Bu tip sorun daha çok kat irtifakına geçmiş ancak iskan belgesini almamış yapılarda görülmektedir.

Tapu belgesinin bir örneği ile belediyeye giderek;

-Konutun bulunduğu yapının inşaat ruhsatı olup olmadığını,

-İskan belgesi olup olmadığını,

-İskan belgesi yok ise konutun bulunduğu yapının inşaat ruhsatına uygun olup olmadığını,

(Yapı, inşaat ruhsatına aykırı yapılmış ise belediyesince düzenlenen yapı tatil tutanağı olması gerekir)

-Belediye encümenince alınmış yıkım kararı olup olmadığını,

Öğreniniz.

-TAPU BELGESİ KAT MÜLKİYETİ TAPUSU İSE:

-Kat mülkiyeti tapusu bulunan bir konut ve konutun bulunduğu yapı yasal sürecini tamamlamış bir yapıdır.

Kat mülkiyetli bir konut,

-Mutlaka yasal mevzuata uygun olarak yapılmıştır.

-İskan belgesini almıştır.

-Belediye de yapının bütünü  için alınan bir yıkım kararı olma olasılığı yoktur.

DEPREM İNCELEMELERİ:

Ülkemizin büyük bir bölümü 1. derece deprem kuşağında bulunmaktadır. Bu nedenle alacağınız konutun depreme dayanıklı olup olmadığı olası bir depremde hayati önem taşımaktadır.

1999 Yılında yaşanan deprem afetinden sonra sağlam zeminlerde sağlam yapılar yapılması için bir takım yasal düzenlemeler yapılmıştır.

Bunları özetle şu şekilde sayabiliriz.

-İmar planı onaylanmadan önce jeolojik ve jeoteknik etüt raporlarının onaylanması, raporlarda uygun alan olarak belirlenen alanların yerleşime açılması, uygun olmayan alanların yerleşime açılmaması,

-İnşaat ruhsatı düzenlenmeden önce zemin etüdü yapılmasının zorunlu hale getirilmesi, böylece zeminin durumuna göre statik hesapların yapılması,

-İnşaatlarda hazır beton kullanılması,

-İnşaatların ruhsattan iskana kadar tüm aşamalarının denetiminin özel yapı denetim şirketlerine verilmesi.

Bu yapılan yasal düzenlemelere göre 1999 depreminden sonra yasal mevzuata uygun olarak yapılan yapılar için;

-Sağlam zeminde yapılmışlardır,

-Depreme dayanıklı yapılardır,

Diyebiliriz.

1999 Depreminden önce yapılan yapılar için ise kesin olarak depreme dayanıklıdır veya dayanıksızdır yorumu yapmak yanlış olur. Bu yorumu ancak özel yapı denetim kuruluşlarının  yapacağı incelemeler sonucunda düzenleyeceği raporlarda görebiliriz.

KONUT ALMADAN ÖNCE BİLİNMESİ GEREKEN BAZI TERİMLER:

KAT İRTİFAKI:Bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına (Kat İrtifakı) denir.

İNŞAAT RUHSATI:Her türlü inşai faaliyeti yapabilmek için alınan belgedir. İnşaat ruhsatı belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyelerden, belediye ve mücavir alan sınırları dışında il özel idarelerinden, organize sanayi bölgelerinde organize sanayi bölge müdürlüklerinden alınır.

İSKAN BELGESİ:İnşaatı yapılan yapının, ruhsat ve eki onaylı mimari projesine uygun olarak yapıldığını ve kullanıma uygun olduğunu gösteren, ruhsat veren kurum tarafından düzenlenen remi belgedir.

KAT MÜLKİYETİ:Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.

Kat mülkiyeti tesis edilmiş bir konutun en temel özelliği, konutun yasal sürecini tamamlamış olmasıdır. Çünkü kat mülkiyeti konutun bulunduğu yapıya iskan belgesi alındıktan sonra kurulabilir.

BRÜT ALAN: Birden çok bağımsız bölümün bulunduğu bir apartmanda yer alan  bir konutun brüt alanı; merdiven evi, sığınak, kapalı otopark, kapıcı dairesi vb. ortak mahallerden bağımsız bölümün payına düşen alanlar ile konutun iç ve dış duvarlarla birlikte balkonları da içeren alanları toplamı, müstakil binada ise zemine oturulan teraslar hariç binanın tüm alanı brüt alandır. Piyasada satılan konutların alanları ifade edilirken, belirtilen alanlar genelde brüt alandır. 150 m olarak satılan bir konutun net alanı aslında 130 m civarındadır. Bu nedenle belirtilen alanların brüt veya net olduklarının iyi sorgulanması gerekmektedir.